Wskazywanie rzeczoznawcy przez bank jest już w klauzulach zakazanych UOKiK
„Klauzule zakwestionowane przez UOKiK we wzorcach umownych kredyty hipotecznego stosowanych przez Bank Ochrony Środowiska” to m.in.:
„3.
f) Kredytobiorca jest zobowiązany w okresie kredytowania do dostarczania – na wniosek Banku nie częściej niż raz na 12 miesięcy lub gdy Bank poweźmie informację o spadku wartości nieruchomości – aktualnej (nie starszej niż 12 miesięcy) wyceny nieruchomości stanowiącej przedmiot prawnego zabezpieczenia spłaty kredytu, sporządzonej przez akceptowanego przez Bank rzeczoznawcę.
UZASADNIENIE:
Powyższe postanowienie w ocenie Prezesa Urzędu skutkuje nieuzasadnionym przerzuceniem na konsumenta ryzyka prowadzonej przez Bank działalności kredytowej. Zasadność postawionego zarzutu wynika z poczynienia następujących założeń teoretycznych. Po pierwsze, wymagało ustalenia, jak daleko sięgać powinien nałożony na konsumenta obowiązek dania zabezpieczenia tzn. czy obowiązek ten jest zrealizowany już w chwili dania zabezpieczenia, czy też sięga dalej i polega na czuwaniu nad zachowaniem niezmiennej wartości przedmiotu zabezpieczenia, co jest równoznaczne z tym, że gdy przedmiot zabezpieczenia traci na wartości (np. wskutek wahań rynkowych) konsument jest zobowiązany do badania na własny koszt jego aktualnej wartości, albo do dania dodatkowego zabezpieczenia. Po drugie, przy badaniu ww. aspektu należało uwzględnić specyfikę działalności bankowej. Polega ona z jednej strony na dokonywaniu czynności bankowych polegających na rozdysponowaniu środków pieniężnych „na zewnątrz” (kredyty, pożyczki), a z drugiej strony na przyjmowaniu i deponowaniu środków pieniężnych (lokaty, rachunki oszczędnościoworozliczeniowe itp.). Zachowanie płynności finansowej przez Bank wymaga zachowania równowagi pomiędzy środkami przyjętymi od klientów i środkami wydanymi klientom. Zabezpieczenie interesów klientów, którzy zdeponowali swoje środki w Banku wymaga stałego czuwania przez Bank nad możliwością odzyskania środków od klientów, którym środki zostały przez Bank wydane. Zasady tej w toku analizy nie negowano. Jednakże, po trzecie, wymagało rozstrzygnięcia, na kim ma ciążyć obowiązek monitorowania wartości przedmiotów zabezpieczeń oraz na kim ma ciążyć obowiązek ponoszenia kosztów z tym związanych. Przy dokonywaniu analizy powyżej przedstawionych zagadnień Prezes Urzędu miał na uwadze regulację art. 93 Prawa bankowego, zgodnie z którym Bank może żądać zabezpieczenia przewidzianego w Kodeksie cywilnym i prawie wekslowym oraz zwyczajami przyjętymi w obrocie krajowym i zagranicznym. Z powyższego wynika, że prawo przyjmuje konstrukcję, iż to Bank może żądać zabezpieczenia, a nie, że to kredytobiorca musi udzielić zabezpieczenia. Zatem istnieje prawna dopuszczalność ustanawiania na rzecz Banku zabezpieczenia, a nie prawny obowiązek ustanawiania na rzecz Banku zabezpieczenia. Skoro tak, to jeśli mówi się o obowiązku ustanowienia zabezpieczenia, to obowiązek ten nie wynika z norm prawa, ale jedynie z umowy zawieranej z Bankiem. Jak każda umowa, umowa taka podlega ocenie w kontekście właściwości stosunku oraz zasad współżycia społecznego (art. 3531 k.c.). W ocenie Prezesa Urzędu nie ulega wątpliwości, że do zadań Banku powinno należeć stałe obserwowanie rynku. W typowych sytuacjach wahania wartości rynkowych nieruchomości adekwatnie „rozciągają się” na nieruchomości nabyte przez klientów Banku ze środków pochodzących z kredytów. Można zatem przyjąć, że co do zasady zmiany wartości rynkowej kredytowanych nieruchomosci i skala tych zmian nie są dla Banku zaskoczeniem. Wobec tego nieuzasadnione jest, aby kredytobiorca w okresie kredytowania w każdej sytuacji był zobowiązany do dostarczania – na wniosek Banku nie częściej niż raz na 12 miesięcy lub gdy Bank poweźmie informację o spadku wartości nieruchomości – aktualnej (nie starszej niż 12 miesięcy) wyceny nieruchomości stanowiącej przedmiot prawnego zabezpieczenia spłaty kredytu. Ponadto, skoro monitorowanie wartości przedmiotu zabezpieczenia leży w interesie i w obowiązku Banku, to koszty tego monitorowania winny obciążać Bank, a nie kredytobiorcę.
Poza brakiem uzasadnienia ekonomicznego wskazany zapis budzi zastrzeżenia Prezesa Urzędu także w części o treści lub gdy Bank poweźmie informację o spadku wartości nieruchomości oraz akceptowanych przez Bank rzeczoznawców majątkowych. Użyte w zapisie wzorca sformułowanie lub gdy Bank poweźmie informację o spadku wartości nieruchomości daje Bankowi możliwość występowania z żądaniem dostarczenia wyceny nieruchomości w każdym przypadku. Zapis nie precyzuje ani źródła wiedzy Banku o spadku wartości nieruchomości, ani też tego, jaki (jak duży) spadek wartości nieruchomości uzasadnia konieczność sporządzenia ponownej wyceny nieruchomości. Bank zastrzegając sobie uprawnienie żądania dokonania wyceny nieruchomości nie określił więc precyzyjnie przesłanek, których wystąpienie uzasadnia takie żądanie. Oznacza to, że Bank może żądać wyceny nieruchomości także niezależnie od istnienia obiektywnych przesłanek ku temu, a tym samym narażać kredytobiorcę na nieokreślone koszty. Taki sposób skonstruowania warunków umowy powoduje, że konsument nie może zweryfikować słuszności, czy celowości działania Banku. W istocie zapis tego rodzaju stanowi odpowiednik niedozwolonego postanowienia wzorca umowy wskazanego w art. 3853 pkt 9 k.c. przyznając Bankowi prawo do dokonywania wiążącej interpretacji umowy. Natomiast, z użytego w zapisie sformułowania o treści akceptowanych przez Bank rzeczoznawców majątkowych wynika, że do wyceny wartości nieruchomości w świetle wzorca umowy uprawnieni są tylko rzeczoznawcy akceptowani przez Bank. W tym miejscu Prezes Urzędu wskazuje, iż wykonywanie działalności w zakresie wyceny nieruchomości nie jest swobodne. Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa kryteria, jakie należy spełniać by taką działalność podjąć i wykonywać. Ustawa ta określa ponadto zasady, według jakich dokonywana jest wycena nieruchomości. W ocenie Prezesa Urzędu nie ma zatem potrzeby uzależniania dokonywania wycen nieruchomości przez rzeczoznawcę akceptowanego przez Bank. W tym zakresie zapis wzorca umowy stanowi przejaw narzucania konsumentom uciążliwych warunków umów. Dość, że konsument ma obowiązek dokonania wyceny na własny koszt, to ponadto musi ją wykonać u rzeczoznawcy akceptowanego przez Bank. Z tych względów wskazany zapis wzorca umowy rażąco narusza inbteres konsumentów.”
