W odpowiedzi na pismo Pana Prezydenta z dnia 10 sierpnia 1999r. dotyczące możliwości dokonania wycen nieruchomości w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast zajmuje następujące stanowisko w przedmiotowej sprawie.

Przepis art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U.Nr.115 poz. 741 z późniejszymi zmianami/ stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępność danych o cenach nieruchomości podobnych. Użycie przez ustawodawcę określenia ” w szczególności” oznacza, ze w/w czynniki zostały wymienione przykładowo, a wykaz ten nie tworzy zbioru zamkniętego. Zatem rzeczoznawca majątkowy powinien uwzględnić także i inne czynniki jeżeli będą miały wpływ na wartość nieruchomości. Tworząc ten przepis ustawodawca wskazał na konieczność uwzględnienia tych wszystkich czynników, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości. Przy czym praktycznie dotyczy to wartości rynkowej, gdyż na określanie wartości odtworzeniowej wpływają na ogół inne okoliczności.

Z kolei z przepisu art. 151 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, ze wartość rynkową nieruchomości stanowi przewidywana jej cena możliwa do uzyskania na rynku. Wobec powyższego rzeczoznawca majątkowy określając wartość rynkową nieruchomości musi wziąć pod uwagę tylko te czynniki, które mogą mieć w konkretnej sytuacji wpływ na zachowanie się podmiotów na rynku nieruchomości w zakresiegotowości zapłacenia za nieruchomość określonej ceny. Istota problemu poruszonego w piśmie Federacji sprowadza się zatem do rozstrzygnięcia, czy nie uwzględnienie przez rzeczoznawcę majątkowego któregokolwiek z omawianych czynników może doprowadzić do błędnego określenia wartości nieruchomości, a tym samym czy określenie wartości w takiej sytuacji jest w ogóle dopuszczalne. Przy czym Federacja wskazuje, ze tym czynnikiem, którego nie można uwzględnić jest funkcja wyznaczona w planie miejscowym dla terenu na którym położona jest nieruchomość, ze względu na brak planu. Rozstrzygając tę kwestię należy przeanalizować czy i w jakim zakresie brak planu miejscowego wpływa na zachowanie się podmiotów na rynku nieruchomości w zakresie gotowości zapłacenia za nieruchomość określonej ceny oraz czy można przewidywać, że pomimo braku planu miejscowego transakcje będą się odbywały, a więc i ceny transakcyjne za nieruchomości będą uzyskiwane. Analiza zachowań podmiotów działających na rynku nieruchomości wskazuje, że brak planu miejscowego nie jest przeszkodą w zawarciu transakcji, tym bardziej że i przepisy prawne regulujące obrót nieruchomościami nie uzależniają możliwości obrotu od istnienia planu miejscowego.

Jeżeli transakcje rynkowe są zawierane to i ceny transakcyjne za nieruchomości są uzyskiwane. A jeżeli tak, to nieruchomości posiadają wartość rynkową nawet wtedy gdy występuje brak planu miejscowego. Nie ma więc przeszkód do określania wartości nieruchomości również w tych przypadkach, gdy dla terenu na którym jest położona nieruchomość brakuje planu miejscowego.

Mogą natomiast wystąpić trudności techniczne. Rzeczoznawca majątkowy musi bowiem odpowiedzieć na pytanie w jakim zakresie funkcja wyznaczona w planie miejscowym wpłynie na wartość nieruchomości w przypadku gdy plan istnieje oraz jak na tą wartość wpłynie fakt braku planu. W przypadku gdy plan miejscowy istnieje, to jego ustalenia jako aktu prawa miejscowego rozstrzygają o przeznaczeniu terenu oraz sposobie jego zagospodarowania. Rozstrzygnięcia te mogą być albo korzystne dla właściciela / użytkownika wieczystego / nieruchomości i wtedy wartość rośnie lub niekorzystne ograniczające zamierzenia właściciela i wtedy wartość maleje.

Będzie to wyraźnie widoczne w zachowaniu się podmiotów działających na rynku nieruchomości w zakresie gotowości do zapłacenia określonej ceny za nieruchomość. A jak podmioty te zachowują się w przypadku braku planu? Zachowanie to będzie uzależnione oczywiście od tego czy brak planu miejscowego będzie korzystny jeżeli chodzi o realizację ich zamierzeń czy też niekorzystny. Dla rozstrzygnięcia tej kwestii ma znaczenie przepis art. 2 ust. 2 z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym / jedn. Tekst Dz.U. z 1999r. Nr.115 poz. 139. Przepis ten stanowi, ze w przypadku braku planu miejscowego określenie przeznaczenia i ustalenie warunków zagospodarowania terenu /WZiZT/ wydanej na podstawie obowiązujących ustaw.

Oznacza to. że w decyzji o WZiZT wydanej bez planu miejscowego, właściwy organ może wprowadzić tylko te ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości, które wyraźnie wynikają z obowiązujących ustaw, nie może natomiast wprowadzić ograniczeń wynikających z polityki gminy, tak jak by to miało miejsce w przypadku istnienia planu miejscowego. Trudno zatem uznać, że brak planu miejscowego jest generalnie niekorzystny jeżeli chodzi o możliwości korzystania z .nieruchomości. Dla ustalenia możliwości korzystania z nieruchomości dobrze byłoby posiadać decyzje o WZiZT. Wydając taką decyzję organ ustaliby bowiem na ile obowiązujące ustawy wprowadzają ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości. O wydanie takiej decyzji może zresztą wystąpić każdy, także rzeczoznawca majątkowy.

Z żadnych przepisów nie wynika jednak, że brak decyzji o WZiZT jest przeszkoda do określenia wartości nieruchomości. Powstanie tylko taka sytuacja, że rzeczoznawca majątkowy będzie zmuszony dokonać analizy obowiązujących ustaw i oceny na ile ich ustalenia będą ograniczały możliwość korzystania z nieruchomości. Po dokonaniu tej analizy i oceny rzeczoznawca majątkowy będzie musiał poszukać do dokonania wyceny takich nieruchomości, które były już przedmiotem transakcji, a posiadały ograniczenia w korzystaniu podobne do ograniczeń wynikających z przeprowadzonej analizy i oceny. Reasumując stwierdzam, że zarówno brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jak i brak decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu nie jest przeszkodą do określenia wartości nieruchomości, chociaż wymaga większych umiejętności oraz dołożenia większych starań ze strony rzeczoznawców majątkowych.

Odrębną kwestią jest jednak wycena nieruchomości sprzedawanych przez Agencję Mienia Wojskowego. Z przykładu podanego przez Federacje wynika, że na ogół nieruchomości te są przeznaczone w planach miejscowych na cele obronne. Fakt przekazania tych nieruchomości do dyspozycji Agencji Mienia Wojskowego Oznacza, że nieruchomości te są w sposób oczywisty zbędne dla potrzeb resortu obrony narodowej. Występuje więc widoczna sprzeczność pomiędzy aktem prawa miejscowego, a działaniami wynikającymi z przepisów szczególnych działalność Agencji Mienia Wojskowego. To jednak nie zmienia faktu, że w istniejących planach miejscowych przedmiotowe nieruchomości są przeznaczone na cele obronne. Nie występuje tu więc sytuacja braku miejscowego ale sytuacja wyraźnie niekorzystna dla ewentualnego nabywcy, Przeznaczenia / funkcji / nieruchomości w tym planie. Przy takim przeznaczeniu nabywca nieruchomości nie może liczyć, że będzie ją mógł wykorzystać inaczej niż to wynika z planu. Może jedynie domniemywać, że w jakimś okresie plan zostanie zmieniony / skoro nieruchomość jest zbędna na cele obronne / ale nie będzie miał pewności w jakim kierunku i kiedy zmiany zostaną dokonane. Nie będzie więc skłonny do zapłacenia takiej ceny jak przy oczywistej i korzystnej funkcji w planie. Czy zatem nieruchomości te będą miały wartość rynkową możliwą do określenia. Niewątpliwie tak ale z próbą określenia stopnia ryzyka jakie może ponieść nabywca nieruchomości. Praktycznie należałoby zdaniem Urzędu postąpić w sposób następujący. W przypadku gruntów niezabudowanych przyjąć do określenia wartości najmniej korzystną funkcję / np. grunty rolne /, z korektą wynikającą z domniemania zmiany tej funkcji na bardziej korzystną. W przypadku nieruchomości zabudowanych należało by ocenić możliwość korzystania z istniejącej zabudowy bez zmiany funkcji w planie i do wyceny nieruchomości poszukać takich nieruchomości podobnych, które były już przedmiotem transakcji, a umożliwiłyby korzystanie z wzniesionych na nich obiektów w sposób możliwy dla obiektów wzniesionych na nieruchomościach wycenianych. Jest to jednak działanie „ratunkowe”. w sytuacji gdy Agencja Mienia Wojskowego sprzedaje nieruchomości bez względu na okoliczności. Prawidłowe działanie powinno polegać na wnioskowaniu przez Agencję o zmianę planu miejscowego, doprowadzenie do zmiany, a dopiero po tych dokonaniach sprzedaż nieruchomości należycie przygotowanych do zbycia.