Z przyczyn raczej nieznanych rozpowszechniony jest pogląd, że (chyba) rzeczoznawca majątkowy wykonujący jako biegły czynności na polecenie sądu, także organów w postępowaniu przygotowawczym, może także komornika a nie rzadko i urzędu skarbowego, nie jest związany formą operatu szacunkowego oraz , że sporządza w takich przypadkach „opinię” o nie określonej przepisami treści i zawartości, i jedynie autor kreuje ową treść i formę stosownie do zakresu np. tezy sądu dla biegłego. (Pomijam tu wypadki określenia treści i formy realizującej zasadę {?!} ” sąd nie oczekuje książki”, lub „sąd płaci za opinię krótką”, itp.).

Stąd już blisko do przekonania, że skoro produktem biegłego jest „opinia” to nie istnieją powody (i podstawy prawne kompetencji w tym zakresie) aby tym produktem interesowała się Komisja Arbitrażowa. a w szczególności Komisja Odpowiedzialności Zawodowej. Aby upewnić się, że pogląd taki jest nieuprawniony konieczne jest prześledzić niżej przytoczone przepisy (o które jako środowisko walczyliśmy, a które obecnie chcielibyśmy {w imię czego ?} obchodzić). Zapraszam, oto kolejne kroki takiej analizy.

1. Art. 7 ustawy o gn jest zapisem kompetencyjnym dla rzeczoznawcy majątkowego w zakresie określania wartości nieruchomości na potrzeby wynikające z tej ustawy i jej przepisów wykonawczych, a także na potrzeby innych ustaw, o ile postanawiają one , że określenie wartości także na ich potrzeby winno następować wg zasad ustawy o gn (np. art. 30 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, i szereg dalszych ustaw).

2. Konieczne jest tu przypomnieć, że przepisy nasze zdefiniowały zakres pojęcia „określanie wartości nieruchomości”. Chodzi tu oczywiście o § 3.1 rozporządzenia w sprawie szczegółowych zasad wyceny (…), który rozumie przez to „określanie wartości rynkowej lub wartości odtworzeniowej ( a po uzupełnieniu przepisu także określanie propozycji bankowohipotecznej wartości nieruchomości), jako przedmiotu prawa własności lub wartości innych praw do nieruchomości”. W tej definicji mieszczą się więc i prawa rzeczowe, także ograniczone (art.244 K.c), prawo użytkowania wieczystego jak i prawa zobowiązaniowe.

3. Art. 240 ust. 2 ustawy o gn stanowi o właściwości i wyłączności rzeczoznawców majątkowych w zakresie czynności biegłych lub innych osób dokonujących szacowania nieruchomości na podstawie przepisów odrębnych ustaw (a zatem również w szczególności na podstawie przepisów ustawy Kodeks postępowania cywilnego, ustawy spadkowej, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i szeregu dalszych). Czynności te mogą wykonywać wyłącznie rzeczoznawcy majątkowi. Wniosek (oczywisty): biegły wykonujący czynności z zakresu wyceny na potrzeby innych ustaw nie przestaje być specjalistąrzeczoznawcą majątkowym, poddanym rygorom tego zawodu.

4. Art.174 ustawy o gn wymaga aby biegły sądowy z zakresu szacowania nieruchomości posiadał uprawnienia zawodowe a jednocześnie rzeczoznawca majątkowy nie może odmówić pełnienia funkcji biegłego sądowego. Praktycznie art. 174 ust. 4 i 5 wyklucza możliwość równoległego, niepowiązanego wzajemnie pod względem merytorycznym, wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego i pełnienia funkcji biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości. Zauważmy, że stwierdzenie to można odnieść do czynności rzeczoznawcy majątkowego powoływanego w charakterze biegłego z zakresu szacowania nieruchomości z mocy każdej „odrębnej ustawy”, która takich czynności wymaga.

5. Art. 156 ustawy o gn postanowił (obok innych rygorów dla naszego zawodu), że wyłączną (ustawową) formą opinii rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości jest operat szacunkowy, (art.149 mówi, że przepisy tego rozdziału ustawy (art.149 159) nie są stosowane jedynie do określania wartości nieruchomości w trybie przepisów ustawy o scalaniu i wymianie gruntów (a zatem ustawa Kodeks postępowania cywilnego lub inne ustawy, nie zostały w tym zakresie wyłączone). Właściwe odczytanie art.156 ustawy powinno poza wszystkim prowadzić do szerszych wniosków:

a) opinii specjalisty w zakresie wyceny prawo (chyba po raz pierwszy, i odmiennie od opinii w innych specjalnościach) nadało ustawowo zastrzeżoną nazwę „operat szacunkowy”, należałoby to traktować jako wyróżnik lub dorobek naszego zawodu, zważywszy, że nikt inny poza rzeczoznawcą majątkowym nie jest uprawniony do jego sporządzenia,

b) zarzut o zniekształcanie tej nazwy (na jeszcze spotykane „oszacowania wartości”, „raporty z wyceny”, „wyceny szacunkowe”, „orzeczenie o wartości”, „ekspertyzy szacunkowe” i inne podobne utwory) nie jest objawem szczególnego puryzmu lecz zastrzeżeniem do treści i zawartości całego opracowania, żaden przepis, odmiennie niż to ma miejsce dla operatu szacunkowego, nie postanawia jaka ma być treść tak (dowolnie) nazwanego opracowania, (stąd uprawnione domniemanie, że skoro autor unika obowiązującej nazwy opracowania to zapewne po to aby uniknąć wymaganej treści i zawartości),

c) treść i zawartość operatu szacunkowego została normatywnie postanowiona w rozporządzeniu w sprawie szczegółowych zasad wyceny oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego, w tym w szczególności w § 36 tego przepisu, co z kolei oznacza, że nie mogą być sporządzane „operaty szacunkowe skrócone”, „wstępne operaty szacunkowe”, „operaty szacunkowe uproszczone”, itp. Zauważmy, że jesteśmy w gorszej sytuacji od rzeczoznawcy na przykład amerykańskiego, który może sporządzić pełny raport z szacowania, skrócony raport z szacowania lub zastrzeżony raport z szacowania. Tego rodzaju produkty dopuszczono na rynku o innym niż nasz szeroko rozumianym stopniu rozwoju. Analogia ta, a właściwie jej brak, oznacza, że jedynie stopień rozwoju rynku, a w jakimś stopniu także stopień rozwoju naszego zawodu, zdecyduje o możliwości poszerzenia produktów rzeczoznawcy majątkowego.

d) jeśli czynność rzeczoznawcy majątkowego jako biegłego nie dotyczy (na przykład z woli sądu) materii określania wartości (w rozumieniu definicji jak uwaga 2), to odpowiednie opracowanie winno stanowić opinię i nie może być określone jako operat szacunkowy ( na przykład stanowisko biegłego co do możliwości i warunków wyodrębnienia w budynku lokali jako przedmiotu odrębnej własności będzie przedstawione wyłącznie w postaci opinii).

6. Przytoczone uwarunkowania prawne (a nie pogląd autorów) spowodowały , że w Standardzie VII.1 Zasady sporządzania operatu szacunkowego zapisano (punkt 1.7), że ” forma i treść operatu szacunkowego obowiązuje także rzeczoznawcę majątkowego o ile wykonuje on czynności o zakresie dotyczącym określania wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności lub wartości innych praw do nieruchomości”.

Tyle uwag formalnoprawnych Wyciągnijmy z tego wnioski praktyczne. Oto znakomicie niepełne niektóre z nich.

Stosownie do art.278 § 3 k.p.c. sąd postanawia czy opinia biegłego ma być przedstawiona ustnie czy pisemnie. Jeśli czynność rzeczoznawcy majątkowego jako biegłego dotyczy materii określania wartości (w rozumieniu definicji jak uwaga 2), to rzeczoznawca majątkowy jako specjalista w tej materii wie także jakie w tej dziedzinie obowiązują zasady formułowania i sporządzania opinii. Umie także zasady te przedstawić i wyargumentować nie zawsze do końca zorientowanemu sądowi. Wyjaśnienie (w trakcie postępowania przed K.O.Z.), że „sąd zwrócił się do mnie o sporządzenie opinii a nie operatu szacunkowego i dlatego ta opina (wycena) jest 3stronicowa bo resztę dopowiem jak mnie sąd będzie pytał” świadczy nie o braku wiedzy sądu lecz autora wyceny.

Nie może być argumentem w zakresie treści i formy opinii dla sądu skądinąd oczywista zasada , że najwyższym biegłym jest sąd. Należy tu wyeksponować pojęcie mocy dowodowej operatu szacunkowego. Stosownie do art.233 § 1 k.p.c. sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania. Dokonując oceny mocy dowodowej sąd z oczywistych względów inaczej oceni operat szacunkowy zawierający treści normatywne a inaczej 3stronicową „opinię”.

Nie może także być argumentem , że skoro najwyższym biegłym jest sąd to wyłącznie on ocenia operat szacunkowy i „K.O.Z. nie ma prawa wstępu do sądu”. Nasze prawo pozwala każdemu a nawet zobowiązuje każdego kto z danego faktu chce wywodzić skutki prawne , aby wziął na siebie ciężar udowodnienia tego faktu (art. 6 k.c., art. 232 k.p.c.). Jeśli art. 157 ustawy o gn pozwala skierować do organizacji zawodowej wniosek o zbadanie poprawności operatów szacunkowych to zainteresowane strony mają prawo niezależnie od postępowania przed sądem ubiegać się o to. Jeśli art. 194 tej ustawy zobowiązał Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast do sprawowania nadzoru nad działalnością rzeczoznawców majątkowych i badania wypełniania przez nich obowiązków ustawowych, to także niezależnie od postępowania przed sądem osoby zainteresowane mają prawo wystąpić ze skargą na czynności osoby uprawnionej. Aż do zamknięcia rozprawy strony mogą przytaczać okoliczności faktyczne i dowody na uzasadnienie swoich wniosków lub na odparcie wniosków i twierdzeń strony przeciwnej.. (art. 217§ 1 k.p.c.).

Postępowania sądowe charakteryzuje bogactwo przypadków. Wśród nich pojawi się potrzeba sporządzania opracowań odnoszących się w swojej treści zarówno do materii określania wartości jak i spoza tej materii. Autor opracowania musi zdecydować czy części dotyczącej wyceny nie wyodrębnić do postaci samodzielnego operatu szacunkowego lub uczynić ją osobnym rozdziałem opinii, zachowującym nazwę i treść operatu szacunkowego.

Pewna odmienność operatu szacunkowego sporządzonego na polecenie sądu będzie wynikała z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 8 czerwca 1987r w sprawie biegłych sądowych i tłumaczy przysięgłych (Dz.U. Nr 18, poz 112). Zgodnie z § 13 tego przepisu: „Biegły wydając opinię używa tytułu biegłego sądowego z oznaczeniem specjalności oraz sądu wojewódzkiego (okręgowego), przy którym został ustanowiony”. Oznacza to potrzebę posiłkowania się pieczęcią nagłówkową o tej treści a nie pieczęcią zawodową rzeczoznawcy majątkowego. Ta ostatnia mogłaby być wykorzystana przy podpisie. Podkreślmy jednak, że pieczęć zawodowa może być użyta jedynie w wypadku sporządzania operatu szacunkowego. Użycie tej pieczęci w wypadku wykonywania na polecenie sądu czynności spoza materii określania wartości (uwaga 5.d wyżej) jest nieuzasadnione. Wykonanie takiej czynności przekracza bowiem kompetencje określone w art. 174 ustawy o gn a wynika z postanowienia sądu o ustanowieniu biegłym.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej posiada kompetencji do prowadzenia postępowania wyjaśniającego z tytułu odpowiedzialności zawodowej wyłącznie w stosunku do osób posiadających uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości. Jest to podstawowe kryterium. Ustawa o gn a także jej przepis wykonawczy (rozporządzenie R.M. z 18 sierpnia1998r) z oczywistych względów nie eliminuje obszarów działania rzeczoznawcy majątkowego , które nie byłyby poddane odpowiedzialności zawodowej. Odpowiedzialność zawodowa dotyczy wszelkich czynności zawodowych wynikających z zakresu posiadanych uprawnień. Nie można więc analizować czy z jakichś powodów czynności rzeczoznawcy majątkowego jako biegłego sądowego, lub inne, nie mogłyby być wyłączone z kompetencji K.O.Z. Z tych powodów zwracane były skargi na czynności biegłych sądowych nie będących rzeczoznawcami majątkowymi, (skarga w takim wypadku może być wniesiona wyłącznie do sądu, który powołał biegłego). K.O.Z. nie będzie jednocześnie analizowała czynności (opracowań) nie dotyczących materii określania wartości, nawet jeśli sporządzone zostały przez osoby posiadające uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości, pod warunkiem, że opracowania te nie zostały opatrzone pieczęcią zawodową rzeczoznawcy majątkowego. Jeśli bowiem mgr inż. Zdzisław Małecki opracuje „Analizę i ocenę celowości nakładów inwestycyjnych i ich zgodności z czymś tam” bądź „Operat szacunkowy dotyczący wyceny przedsiębiorstwa spółki Y” i opatrzy to pieczęcią zawodową rzeczoznawcy majątkowego , to przekroczone zostaną dwie normy poddane odpowiedzialności zawodowej : pierwsza, wynikająca z przepisów prawa wykonane zostały czynność do jakich rzeczoznawca majątkowy nie jest uprawniony, druga, wynikająca z kodeksu etyki zawodowej nastąpiło wprowadzenie w błąd odbiorcy i przekazanie jemu opracowania jako dokumentu rzeczoznawcy majątkowego, podczas gdy faktycznie nim nie jest. W takim zakresie skarga i jej badanie przez K.O.Z. byłoby uzasadnione, mimo, że czynność nie dotyczyła wyceny.

Przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej miało już miejsce szereg postępowań wyjaśniających na skutek złożonych skarg na czynności rzeczoznawców majątkowych wykonanych także na zlecenie sądów lub Urzędów Skarbowych. Przedstawione uwagi odpowiadają stanowisku jakie zajmowała Komisja w tych sprawach , a co najważniejsze odpowiadają stanowisku jakie zajmował Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w decyzjach o zastosowaniu kar dyscyplinarnych. Wydaje się konieczne aby wyciągnąć z tego dalsze wnioski praktyczne, z gatunku osobistych , których zamieszczanie tutaj było zbędne.