Uchwalona w 2003 r. i istotnie znowelizowana w 2016 r. ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, miała w założeniu chronić polską ziemię rolną przed niekontrolowanym nabywaniem przez cudzoziemców i traktowaniem gruntów jako lokaty kapitału, przeciwdziałać spekulacji, ułatwiać dostęp do gruntów rolnikom indywidualnym i zapobiegać  nadmiernej koncentracji własności. W praktyce oddziałuje ona na cały rynek nieruchomości i różne gałęzie gospodarki, daleko wykraczając poza sektor rolniczy.

Wynika to przyjętej przez ustawodawcę ogólnej zasady, że przepisy stosują się do nieruchomości rolnych w rozumieniu Kodeksu cywilnego (czyli w skrócie do takich, które są lub mogą być wykorzystane na cele rolnicze) o powierzchni 3 000 m2 i większych, z wyjątkiem jedynie tych, które przeznaczone są w planie miejscowym na cele pozarolnicze. Ze względu na niski stopień pokrycia powierzchni Polski takimi planami (ok. 30%), działanie ustawy rozciąga się często na tereny, gdzie trudno nawet wyobrazić sobie prowadzenie działalności rolniczej (np. w dużych miastach). 

Nawet zmiana przeznaczenia gruntu na cele budowlane na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie uwalnia obrotu taką nieruchomością od rygorów ustawy. A jakie to rygory ? Przede wszystkim nie każdy może łatwo kupić grunt rolny. Ustawa daje prawo swobodnego nabywania ziemi m.in. rolnikom indywidualnym, samorządom, Skarbowi Państwa, parkom narodowym, czy kościołom. Bez ograniczeń następuje także obrót w obrębie najbliższej rodziny. 

W przypadku nabywania przez inne podmioty, konieczne jest uzyskanie administracyjnej zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Nabycie gruntu łączy się również z pewnymi obowiązkami i ograniczeniami. W okresie 10 lat nie wolno go m.in. bez zgody sądu sprzedać lub wydzierżawić, obowiązkiem właściciela jest również osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego.

Przytoczone regulacje faktycznie eliminują możliwość nabywania wielu korzystnie położonych nieruchomości na cele związane np.z budownictwem mieszkaniowym, usługami, czy przemysłem.

Najnowszy projekt nowelizacji ustawy może świadczyć o tym, że resort rolnictwa ma świadomość, że obecne przepisy są zbyt restrykcyjne, a sfery gospodarki i życia, których dotyczą – zbyt rozległe. Zaproponowano m.in. całościowe uwolnienie spod działania ustawy terenów miejskich, podwyższenie limitu powierzchni, poniżej którego nie będą stosowane przepisy ustawy z 0,3 ha do 1 ha, skrócenie z 10 do 5 lat okresu obowiązywania omawianych wcześniej ograniczeń wiążących nabywcę gruntów rolnych.

Czy nowelizacja jest ważna dla rzeczoznawców majątkowych ? Z pewnością tak. Okoliczności, że  jedne nieruchomości objęte  są działaniem ustawy, a inne nie, nie można pominąć w procesie wyceny. Jeżeli proponowane zmiany zostaną uchwalone, uwarunkowania prawne obrotu wszystkimi gruntami w miastach i gruntami o powierzchni poniżej 1 ha na terenach wiejskich staną się zbliżone i klarowne. Jednak na terenach wsi nie objętych planem miejscowym, w przypadku gruntów o powierzchni 1 ha i więcej, najczęściej niezabudowanych, nadal trzeba będzie mieć na uwadze, że ustawodawca każe je traktować jako grunty wyłącznie do rolniczego użytkowania, które nie wszyscy mogą swobodnie nabyć. 

Proces legislacyjny obserwować można na portalu Rządowego Centrum Legislacji (https://legislacja.rcl.gov.pl) – numer z wykazu projektów UD 330.

Tomasz Ciodyk