Zarząd Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych przeanalizował skierowane do Pana Prezesa pismo z dnia 6.09.2001r. Rady Wojewódzkiej NOT w Katowicach. W porozumieniu z Zarządem Głównym Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości do którego pismo to zostało przekazane, przedstawiamy stanowisko Federacji w sprawach poruszonych w tym piśmie.

Funkcjonowanie zawodu, zakres uprawnień i obowiązków rzeczoznawców majątkowych w Polsce uregulowała ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U z 2000 r. Nr 46, poz. 543). Ustawa reguluje bowiem zasady wyceny nieruchomości oraz zasady działalności zawodowej, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami.

Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami w rozumieniu omawianej wyżej ustawy dotyczy rzeczoznawstwa majątkowego, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz zarządzania nieruchomościami.

Z gruntu błędna jest informacja zawarta w piśmie Pana Ferdynanda Jurkiewicza, o którym mowa w piśmie z dnia 6.09.2001r, jakoby zakres uprawnień rzeczoznawców majątkowych, określony ustawą o gospodarce nieruchomościami, ograniczyła się wyłącznie do wyceny nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnych (cytat z pisma F. Jurkiewicza: „ustanowiono status rzeczoznawcy majątkowego w zakresie wyceny nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego”).

W Dziale IV Wycena nieruchomości, Rozdziale 1 Określanie wartości nieruchomości, art. 149 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że „przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaje, położenie i przeznaczenie w planie miejscowym, a także bez względu na przedmiot własności, z wyłączeniem określenia wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów”.

Zgodnie zaś z art. 7 tej samej ustawy „jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V”. Ponadto należy mieć na uwadze art. 240 ust.2 ustawy, że „ilekroć w przepisach odrębnych ustaw jest mowa o czynnościach wykonywanych przez biegłych lub inne osoby posiadające uprawnienia do szacowania nieruchomości, należy przez to rozumieć, że czynności te mogą wykonywać wyłącznie rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w niniejszej ustawie”.

F. Jurkiewicz twierdzi, że rzeczoznawca majątkowy ” nie ma uprawnień do opracowania operatów, opinii i ekspertyz z dziedzin branżowych, jak budownictwo, architektura, rolnictwo, melioracja itp.”, powołując się przy tym na art. 174 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W konkluzji autor omawianego pisma stwierdza, że „rzeczoznawca majątkowy zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami ma zatem ograniczony zakres uprawnień, natomiast do ocen ściśle branżowo technicznych powoływani są rzeczoznawcy branżowi celem opracowania opinii i ekspertyz”.

Nieporozumienie wynikające z powyższych stwierdzeń polega na tym, że ich autor nie rozróżnia podstawowych pojęć dotyczących szacowania nieruchomości oraz opinii i ekspertyz ściśle branżowotechnicznych.

Wynikający z cytowanego przepisu art. 174 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami zakres uprawnień rzeczoznawców majątkowych jest rzeczywiście ograniczony do szacowania nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z gruntem. Nie ma jednak wątpliwości, że są to uprawnienia do szacowania wszystkich rodzajów nieruchomości: gruntowych zabudowanych i niezabudowanych, budynkowych i lokalowych.

Nieruchomości budynkowe zdefiniowane są w art. 46 Kodeksu cywilnego, zaś nieruchomości lokalowe w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r Nr 80, poz. 903).

Uprawnienia do określania wartości nieruchomości w rozumieniu definicyjnym obejmują określanie wartości rynkowej lub wartości odtworzeniowej nieruchomości, (także określania propozycji bankowo hipotecznej wartości nieruchomości), jako przedmiotu prawa własności lub wartości innych praw do nieruchomości (§3 rozporządzenia R M z dn.7.07.1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego, Dz. U. Nr. 98, poz.612).

Podstawowe zaś pojęcie nieruchomości gruntowej zawiera ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 4 pkt 1: „ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości gruntowej należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności”. Do części składowych gruntu, zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego „należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania”.

Z powyższego wynika, że wyceniając nieruchomości, na których usytuowane są budynki, inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również nieruchomości leśne oraz nieruchomości rolne wraz z uprawami, zasiewami, kulturami wieloletnimi rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany określić wartość takich nieruchomości wraz z wymienionymi wyżej częściami składowymi, chyba że z celu wyceny wynikałaby potrzeba wyłączenia części składowych gruntu lub określenie wartości dotyczyłoby wyłącznie części składowych tego gruntu. Stwierdzenia powyższe dotyczące uprawnień rzeczoznawców majątkowych w niczym nie naruszają innego rodzaju uprawnień zawodowych takich jak np. uprawnienia w zakresie rzeczoznawstwa budowlanego, o których wspomina w swoim piśmie Pan F. Jurkiewicz.

Jednak rzeczoznawstwo budowlane nie ma nic wspólnego z rzeczoznawstwem majątkowym, o którym mowa wyżej.

Rzeczoznawstwo budowlane uregulowane ustawą Prawo budowlane dotyczy działalności związanej „z koniecznością fachowej oceny zjawisk technicznych lub samodzielnego rozwiązania zagadnień architektonicznych” (art. 12 ust. 1 pkt 7 Prawa budowlanego). Ustawa Prawo budowlane zgodnie z art. 1 „normuje działalność obejmującą sprawy projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych”… Wynika jasno z tego, że zakres działania rzeczoznawcy budowlanego zawiera się w wymienionych wyżej zagadnieniach i nie dotyczy w żadnym wypadku omówionej na wstępie tematyki związanej z szacowaniem nieruchomości. Podejmowanie takiej tematyki przez rzeczoznawcę budowlanego lub inne osoby nie posiadające uprawnień w zakresie szacowania nieruchomości w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zagrożone grzywną (art.198 tej ustawy).

Odnośnie biegłych sądowych, o których mowa w piśmie F. Jurkiewicza, to od 1 stycznia 2001 r. osoby ustanawiane i wpisane na listę biegłych sądowych z zakresu szacowania nieruchomości mogą prowadzić działalność wyłącznie pod warunkiem posiadania uprawnień w tym zakresie, zaś uprawnienia osób uzyskane przed 29 listopada 1991 r. na podstawie ustawy z dnia 17 maja 1989 Prawo geodezyjne i kartograficzne zachowują swoją moc w zakresie określonym w świadectwach nadania (wycena nieruchomości gruntowych niezabudowanych).

W świetle powyższych wywodów należy stwierdzić, że brak jest podstaw do twierdzenia o istnieniu jakichkolwiek wątpliwości co do statusu prawnego rzeczoznawców majątkowych oraz rzeczoznawców branżowych.

Do wiadomości.

1. Polskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości

ul. Czackiego 3/5, blok B, pokój 422

00034 Warszawa

2. Stowarzyszenia, członkowie PFSRM

3. a/akta